Ajornament en les rendes d’arrendaments d’ús diferent d’habitatge
El Reial decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació, regula l’ajornament en el pagament de les rendes dels locals de negoci, els despatxos professionals i la indústria que només és obligatori quan l’arrendador és una empresa o entitat pública o gran forquilla d’habitatges.
El Reial Decret Llei 15/2020 (LA LLEI 5476/2020) regula la possibilitat de sol·licitar l’ajornament de l’pagament de les rendes als arrendataris de contractes d’arrendament d’ús diferent d’habitatge, l’activitat està afectada per l’estat d’alarma derivada de la crisi sanitària de l’Covid-19 i compleixin els següents requisits:
1.Quan les parts no hagin formalitzat voluntàriament un pacte a l’respecte.
2. Quan a) l’activitat que desenvolupa l’arrendatari aquest suspesa pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març (LA LLEI 3343/2020), o per ordres dictades per l’autoritat competent o, b) quan l’activitat no aquesta suspesa, però es pugui acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a la qual se sol·licita l’ajornament en, al menys, un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior.
3. Els autònoms han d’estar afiliats i en situació d’alta a la seguretat social quan es declara l’estat d’alarma.
4. I les Pimes no poden incomplir, durant dos exercicis consecutius, dues de les circumstàncies següents: a) que el total de l’actiu no superi els quatre milions d’euros, b) que l’import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros i / o c) que el nombre mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta (art. 257.1 de Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de Societats de Capital (LA LLEI 14030/2010)).
Ara bé, s’estableix que la moratòria només s’apliqués obligatòriament quan l’arrendador sigui una empresa o entitat pública d’habitatge o un gran forquilla d’habitatges, és a dir, que sigui titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o de una superfície construïda de més de 1.500 m2. En canvi, quan l’arrendador no compleixi aquesta condició, l’ajornament temporal de la renda es pot sol·licitar per l’arrendatari però, en cap cas, s’estableix que l’arrendador estigui obligat a acceptar-ho. En aquest tipus d’arrendaments només es permet a les parts disposar lliurement de la fiança, prestada per l’arrendatari en virtut de l’article 36 LAU, per destinar-se a l’pagament total o parcial de les mensualitats de renda no satisfetes per l’arrendatari. No obstant això, s’estableix que l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència de l’contracte d’arrendament, si és inferior a un any. Aquesta regulació no té sentit si tenim en compte que qualsevol arrendatari pot sol·licitar a l’arrendador, en virtut del principi de lliure autonomia de la voluntat de les parts, qualsevol mesura sobre la qual vulgui arribar a un acord amb l’arrendador (ajornament de el pagament de la renda, reducció de renda, fraccionament de pagament, etc.), sense necessitat que es reguli específicament en una norma.
A més, cal tenir en compte que, d’acord a l’exposició de motius de Reial Decret Llei 15/2020 (LA LLEI 5476/2020), amb aquesta norma es pretén establir una regulació específica per protegir els afectats per les conseqüències que l’Estat d’alarma derivat de la crisi sanitària de l’Covid-19 ha provocat pels arrendataris que es troben davant la impossibilitat de pagar les rendes dels seus contractes d’arrendament d’ús diferent d’habitatge a causa de la falta d’activitat econòmica o professional dels seus negocis. Així, estableix l’exposició de motius que aquesta norma és necessària perquè la normativa actual, recollida en la LAU i el Codi Civil, no preveu cap causa d’exclusió de l’pagament de la renda per força major o per declaració d’estat d’alarma o altres causes . Per aquest motiu, considera que procedeix preveure una regulació específica en línia amb la clàusula «rebus sic stantibus», d’elaboració jurisprudencial, que permet la modulació o modificació de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits. No obstant això, sorprenentment la norma adopta les mesures menys beneficioses per a l’arrendatari en relació a la interpretació que realitza la jurisprudència i la doctrina de la clàusula «rebus sic stantibus».
Així, la jurisprudència de Tribunal Suprem (SSTS de 30 de juny de 2014 (LA LLEI 84939/2014)) i de 15 d’octubre de 2014 (LA LLEI 171646/2014)) avala la possibilitat de suspendre temporalment el pagament de la renda com conseqüència de la impossibilitat sobrevinguda de l’acompliment de la causa d’el contracte quan l’arrendatari no pot desenvolupar l’activitat econòmica o professional objecte de el contracte d’arrendament i, per tant, justifica l’adopció d’aquesta mesura, temporal i excepcional, en el desequilibri que es produeix en les obligacions contractuals de les parts (d’acord a STS de 13 de juliol de 2017 (LA LLEI 97035/2017)). De manera que es produeix “un greu trastorn o mutació de les circumstàncies i, per tant, s’alteren les bases sobre les quals la iniciació i el desenvolupament de les relacions contractuals s’havien establert” (tal com recull la STS de 24 de febrer de 2015 (LA LLEI 47081/2015)). En el mateix sentit, la doctrina (vegeu Sales Carceller, A., Magre Servet, V., Orduña Moreno, FJ, García Cendrers, R., “Clàusula rebus sic stantibus i arrendaments de local de negoci. La possible suspensió de l’contracte” coordinat per A. Fonts-Lojo Rius, Actualitat Civil 4/2020, Diari la Llei de 22 d’abril de 2020) ha considerat que l’Estat d’alarma derivat de la crisi sanitària de l’Covid-19 justifica l’aplicació de la clàusula «rebus sic stantibus »permetent la suspensió de l’contracte i fins i tot la reducció o condonació parcial o total de la renda o l’extinció de el contracte.
En canvi, la mesura adoptada pel Govern estableix únicament la possibilitat que l’arrendatari sol·liciti a l’arrendador, en el termini d’un mes a partir de el 23 d’abril de 2020, l’ajornament de l’pagament de les rendes mentre duri l’efecte de l’estat de alarma per la crisi sanitària de l’coronavirus, amb un màxim de quatre mesos de renda, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la mensualitat de renda següent a la seva sol·licitud. Per a això, l’arrendatari ha de notificar la seva sol·licitud a l’arrendador adjuntant: a) en cas es suspensió de l’activitat, certificat de l’AEAT de la declaració de cessament d’activitat o b) una declaració responsable en la qual es faci constar la reducció de la facturació mensual. Quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat. Les mensualitats afectades per la suspensió, posteriors a l’estat d’alarma, es prorrogaran mensualment, per tant, s’han de comunicar a l’arrendador. Posteriorment es permet un fraccionament de les rendes durant un termini de dos anys, que es compten a partir de el moment en què se superi la situació de crisi, oa partir de la finalització de l’termini dels quatre mesos, i sempre dins el termini de vigència de l’contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues. Però, sorprenentment, no es pronuncia sobre altres la resta de mesures que preveu la clàusula «rebus sic stantibus» com la possibilitat de suspendre el pagament o reduir la renda.
A més, com ja hem esmentat, aquesta mesura no s’aplicarà en tots els casos, sinó que únicament tindrà una aplicació obligatòria i automàtica des de la sol·licitud, quan l’arrendador sigui una empresa o entitat pública o un gran forquilla d’habitatge. En el cas que l’arrendador no compleixi aquests requisits, l’ajornament tindrà caràcter voluntari. I, per tant, sembla que amb aquesta regulació es tanca la possibilitat que els tribunals puguin decidir aplicar una interpretació més àmplia de la clàusula «rebus sic stantibus» a aquest tipus de contractes d’arrendament. Considero que és així perquè, com hem vist, la mateixa exposició de motius indica que amb aquest Reial Decret Llei “procedeix preveure una regulació específica en línia amb la clàusula« rebus sic stantibus », d’elaboració jurisprudencial, que permet la modulació o modificació de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits: imprevisibilitat i inevitabilitat de el risc derivat, excessiva onerositat de la prestació deguda i bona fe contractual “, de manera que amb aquesta regulació es fixen els criteris que s’han d’aplicar a aquests tipus de contractes, en virtut de l’esmentada doctrina jurisprudencial.
En definitiva, les mesures adoptades no només són insuficients per pal·liar els efectes produïts pel cessament o reducció de l’activitat econòmica per als arrendataris de locals de negoci, despatxos professionals o indústria fruit de l’Estat d’alarma per la crisi sanitària de l’Covid-19, sinó que s’aplica de forma restrictiva la doctrina de la clàusula «rebus sic stantibus», desenvolupada per la jurisprudència de Tribunal Suprem, en contra de l’opinió majoritària de la doctrina i sense atendre les demandes socials i, especialment dels afectats per aquesta situació. Per tant, aquesta regulació pot comportar greus conseqüències per a l’activitat econòmica i professional d’autònoms i pimes dificultant la seva subsistència i, per defecte, afectant als treballadors per compte d’altri i per compte propi, que depenen d’aquestes, ia la econòmica de país en general.