Canvi de local a habitatge per no existir prohibició expressa en estatuts

La DGRN entén que només es pot negar al propietari el dret al canvi d’ús del seu local a habitatge, quan els estatuts ho prohibeixin expressament i clarament.

Mitjançant escriptura autoritzada pel notari el propietari d’un local comercial integrat en un edifici en règim de propietat horitzontal, i amb les oportunes llicències administratives, va fer constar que havia rehabilitat i condicionat aquest local per destinar-lo a habitatge.

En els estatuts comunitaris s’autoritza a realitzar obres sempre que no afectin elements comuns ni causin danys a un altre propietari. Si es requereixen obres murals han de ser prèviament aprovades per la junta, de la mateixa manera que si les obres afecten elements comuns. Igualment recullen l’obligació que els locals siguin destinats a usos comercials o industrials.

La registradora suspèn la inscripció perquè entén que el canvi d’ús requereix l’acord unànime del total dels propietaris perquè tal canvi suposa una modificació dels estatuts ja que aquests no permeten que els locals siguin destinats a ús residencial. A més, si aquest canvi a habitatge s’ha produït una variació interior o exterior que hagi requerit obres murals, aquestes obres haurien d’haver estat prèviament aprovades per la junta de copropietaris.

El notari autoritzant en el seu recurs s’oposa a aquesta suspensió i defensa la possibilitat de practicar la inscripció al no prohibir expressament els estatuts el canvi d’ús d’acord amb la doctrina tant del TS com d’aquesta Direcció General.

La DGRN reconeix que la seva doctrina assentada contempla com a regla general la possibilitat de qualsevol ús, sempre que aquest sigui adequat a la naturalesa de l’objecte i no vulneri els límits genèrics de tota propietat o els específics de la propietat horitzontal. No obstant els estatuts poden establir restriccions als seus possibles usos, restriccions que han de ser clares i precises.

En aquest mateix sentit es manifesta la jurisprudència del TS que reconeix la constitucionalitat del dret a la propietat privada, dret que només pot limitar legalment o convencionalment. Pel TS la simple descripció no suposa una limitació de l’ús i que perquè sigui eficaç una prohibició d’aquest tipus s’exigeix ​​una estipulació clara i precisa que la estableixi.

En aquest cas, per a la DGRN, no hi ha una infracció dels estatuts ja que aquests el que prohibeixen és que els locals es dediquin a usos diferents als comercials o industrials, per exemple usos terciaris recreatius, però no resulta explícita la prohibició de destinar els mateixos a habitatge. No consta tampoc que la transformació realitzada afecti elements comuns, modifiqui les quotes, menyscabe la seguretat de l’edifici, o alteri la seva estructura configuració o estat exteriors i no és necessària l’autorització de la junta de propietaris.