Conseqüències contractuals derivades de la declaració de l’Estat d’Alarma i els Contractes d’Arrendament per a ús distint d’habitatge
La declaració de l’estat d’alarma pot generar un incompliment massiu en relació amb els contractes d’arrendament de locals comercials, d’oci i restauració l’activitat, d’acord amb el que preveu el Reial decret, ha estat suspesa per un període mínim de quinze dies i en particular, pel que fa a el pagament de la renda acordada donada la manca d’ingressos que sostinguin el pagament d’aquestes rendes. Per mitjà de la present nota, es pretenen aclarir els mecanismes de protecció enfront dels previsibles incompliments contractuals derivats de la situació de l’estat d’alarma en la qual es troba tot el territori nacional, en particular, en relació amb els contractes d’arrendament per a ús diferent d’habitatge.
I. INTRODUCCIÓ
El passat dia 14 de març, per mitjà de Reial Decret 463/2020 (LA LLEI 3343/2020) (en avant, el «Reial Decret»), es va declarar l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada per el COVID-19.
Com a conseqüència d’això, es van adoptar, entre altres, mesures de contenció en l’àmbit de l’activitat comercial, equipaments culturals, establiments i activitats recreatives, activitats d’hostaleria i restauració, i altres addicionals, consistents en la suspensió de l’obertura a l’públic de els locals i establiments minoristes a excepció dels que subministrin béns considerats de primera necessitat (1).
Aquesta situació pot generar un incompliment massiu en relació amb els contractes d’arrendament de locals comercials, d’oci i restauració l’activitat, d’acord amb el que preveu el Reial decret, ha estat suspesa per un període mínim de quinze dies i en particular, en allò atinente a el pagament de la renda acordada donada la manca d’ingressos que sostinguin el pagament d’aquestes rendes.
Per mitjà de la present nota, es pretenen aclarir els mecanismes de protecció enfront dels previsibles incompliments contractuals derivats de la situació de l’estat d’alarma en la qual es troba tot el territori nacional, en particular, en relació amb els contractes d’arrendament per a ús diferent d’habitatge.
II. EL COVID-19 COM SITUACIÓ DE FORÇA MAJOR
Les relacions contractuals obliguen les parts a complir amb les obligacions derivades dels contractes i davant un possible incompliment de les mateixes, els contractes i, si no la Llei, estableixen mecanismes de protecció enfront de la part incomplidora.
En efecte, i sense perjudici dels mecanismes contractuals pactats, el Codi Civil, en el seu article 1124 (LA LLEI 1/1889) preveu que, davant d’un supòsit d’incompliment contractual, la part complidora de l’contracte pugui exigir el compliment o, si cas, la resolució del mateix, així com, la corresponent indemnització de danys i perjudicis causats amb motiu de l’esmentat incompliment.
No obstant això, quan l’incompliment contractual es deu a una causa aliena a la voluntat de la part incomplidora, impredictible i inevitable, s’han previst mecanismes exoneradors de la responsabilitat de la part incomplidora.
- Què és la força major ?
El Tribunal Suprem ha definit la força major com un esdeveniment extraordinari, imprevisible, inevitable, ni tan sols aplicant la major diligència possible que es deu a circumstàncies externes i / o alienes a la voluntat i control de l’empresari.
El nostre Codi Civil, en el seu article 1105 (LA LLEI 1/1889), defineix els efectes i conseqüències pròpies de la força major a l’indicar:
«Fora dels casos expressament esmentats en la llei, i dels en què així ho declari l’obligació, ningú no respon dels successos que no haguessin pogut preveure o que, previstos, fossin inevitables».
Així mateix, en aquesta línia, l’article 1184 de el Codi Civil (LA LLEI 1/1889) disposa que:
«També quedarà alliberat el deutor a les obligacions de fer quan la prestació sigui legalment o físicament impossible».
Com afecta la força major a l’acompliment de les obligacions contractuals? L’existència d’un supòsit de força major (pandèmia ocasionada pel virus COVID-19 i tancament d’establiments comercials i de restauració amb motiu de la declaració de l’estat d’alarma) com a causa obstativa de compliment de l’contracte i alliberadora de el compliment íntegre de les obligacions de l’contracte només és aplicable a les obligacions de donar o fer, però no en canvi, als deutes pecuniàries.
En tot cas, i a l’efecte d’aplicar la força major com a fenomen d’exoneració de la responsabilitat contractual enfront d’un incompliment de les seves obligacions, el deutor ha de provar la relació de causalitat entre el fenomen (tancament dels establiments amb l’aprovació de Reial Decret) i l’impossible compliment de les seves obligacions.
En virtut del que s’ha esmentat, en els contractes d’arrendament, en principi i llevat regulació específica en el contracte estipulat entre les parts, el tancament de l’establiment arrendat no exonera l’arrendatari de les seves obligacions de pagament amb l’arrendador, atès que el contracte de arrendament pot executar-se. L’únic impacte d’aquestes mesures en l’execució de l’contracte és la difícil situació financera que pot travessar l’arrendatari que va a veure disminuïts els seus ingressos amb motiu de el tancament del seu establiment.
III. APLICACIÓ ALS CONTRACTES DE LA DOCTRINA «rebus sic stantibus»
Davant d’una circumstància excepcional i imprevisible com la declaració de l’estat d’alarma nacional i el tancament coercitiu dels establiments comercials, l’arrendatari pot instar la modificació de les clàusules contractuals, en particular, les relatives a la renda i als el pagament de la mateixa, a través de la clàusula «rebus sic stantibus», per mitjà de la qual es pretén el restabliment de l’equilibri de les prestacions entre les parts quan s’han vist alterades per circumstàncies excepcionals.
La clàusula «rebus sic stantibus» permet a una de les parts de l’contracte exonerar o reduir l’impacte negatiu d’un risc contractual no examinat a el moment de formalitzar el contracte
La clàusula «rebus sic stantibus» ha estat definida jurisprudencialment com aquella regla que permet, en les relacions contractuals de tracte successiu, a una de les parts de l’contracte exonerar o reduir l’impacte negatiu d’un risc contractual no examinat a el moment de formalitzar el contracte (en aquest cas, pandèmia ocasionada amb motiu de virus COVID-19 i els efectes derivats de la mateixa).
La jurisprudència ha definit com pressupostos imprescindibles per a l’aplicació de la «rebus sic stantibus», els següents:
a. Una alteració completament desconnectada de la voluntat de les parts.
El tancament dels locals i establiments comercials derivat de l’entrada en vigor de Reial Decret que regula la situació de l’estat d’alarma és un fet totalment aliè a la voluntat de les parts i inevitable.
b. Un risc impredictible i naturalesa extraordinària de les circumstàncies.
La situació derivada de la crisi sanitària soferta amb motiu de l’expansió de virus COVID-19, la declaració de l’estat d’alarma en tot el territori nacional i, conseqüentment, el tancament dels locals comercials, restaurants i establiments d’oci, es tracta d’ una circumstància sense precedents, de tot punt impredictible i summament extraordinària.
c. Una obligació / contraprestació excessivament onerosa per a una de les parts o que suposa la frustració de la finalitat de l’contracte.
Com a conseqüència del que s’ha comentat, el cessament en l’activitat de l’arrendatari suposa la manca de percepció d’ingressos, la completa desaparició de qualsevol marge de benefici i, per tant, la inviabilitat econòmica de l’negoci, de forma i manera que el manteniment de les condicions estipulades en els contractes d’arrendament dels locals, en particular, el pagament de la renda, pot implicar una obligació excessivament onerosa per a l’arrendatari que, en alguns supòsits, pot suposar fins i tot la frustració de la finalitat de l’contracte d’arrendament.
La diferència principal entre la força major i la clàusula «rebus sic stantibus» resideix que la força major impossibilita de manera absoluta el compliment i execució de les obligacions contractuals, mentre que la «rebus sic stantibus» permet l’alteració i modificació de l’contingut per adequar-lo a les noves circumstàncies, partint en tot moment que el contracte, tal com va ser subscrit per les parts a l’hora de la seva perfeccionament, pot ser complert i executat.
En aquest sentit, sobre la base de la «rebus sic stantibus», arrendador i arrendatari podrien (i) alterar el contingut del que inicialment pactat en el contracte d’arrendament i realitzar els canvis oportuns per tal de restablir l’equilibri entre les seves prestacions, que s’ha vist afectat per la declaració de l’estat d’alarma i, en particular, pel que fa a la determinació de la renda i les condicions de pagament, o fins i tot (ii) resoldre el contracte estipulat.
L’aplicació preferent de la «rebus sic stantibus» comprèn els efectes modificatius de la relació contractual, precisament per tractar-se de la solució que s’adequa més a el principi de conservació dels actes i negocis jurídics, de manera que només es modifiqui el contingut que s’ha pogut veure alterat com a conseqüència de les imprevisibles i extraordinàries circumstàncies que motiven l’aplicació de la «rebus sic stantibus».
Algunes propostes de modificacions alternatives podrien ser les següents:
-Articular una suspensió de l’pagament de la renda durant el període d’estat d’alarma.
-Realitzar una rebaixa en l’import mensual de la renda.
Com a contrapartida a les anteriors modificacions, l’arrendador podria exigir:
-Allargar el període d’obligat compliment en la durada de l’contracte.
-Allargar la durada inicial de l’Contracte pactada.
-Augmentar l’import de la renda mensual a el cap d’un determinat període de temps.
-Actualitzar la renda referenciant-la a un IPC incrementat en diversos punts percentuals.
I encara més, pot portar-se a col·lació el que disposa l’article 1.575 de el Codi Civil (LA LLEI 1/1889) en matèria d’arrendaments de predis rústics que estableix que l’arrendatari tindrà dret a rebaixa de la renda «en cas de pèrdua de més de la meitat de fruits per casos fortuïts extraordinaris i imprevistos, sempre el pacte especial en contra.
S’entén per casos fortuïts extraordinaris: l’incendi, guerra, pesta, inundació insòlita, llagosta, terratrèmol o un altre igualment desacostumat, i que els contractants no hagin pogut racionalment preveure ».
Sobre la base d’aquest precepte, que hauria de ser aplicat per analogia en el cas d’arrendaments urbans, l’arrendatari que ha hagut de tancar el local comercial arrendat, reduint a zero seus ingressos durant el període d’estat d’alarma, podria instar l’arrendador a que rebaixi la renda atenent les excepcionals circumstàncies sofertes.