Exempció per reinversió en l’habitatge actual
La reinversió en habitatge habitual és una exempció contemplada en la nostra legislació que possibilita que el guany patrimonial obtingut per la transmissió de l’habitatge habitual no tributi, és a dir, que no pagui imposats pel benefici generat amb la bena.
I, quin és el benefici?
És la diferència positiva entre el preu de venda i el preu o valor de la compra que en el seu moment va fer en ara venedor, de la qual va ser el seu habitatge habitual.
Per a poder aplicar l’exempció ha de complir amb els següents requisits:
• Reinvertir la totalitat o part de la quantitat neta obtinguda per la venda en la compra d’un nou habitatge habitual o en la rehabilitació de l’immoble que vagi a constituir el seu nou habitatge habitual.
• Que la reinversió es realitzi dins dels dos anys anteriors o següents a la data de transmissió del seu habitatge habitual.
• Que tant l’habitatge que transmet com la que adquireix es considerin el seu habitatge habitual.
• Que el nou habitatge adquirit sigui habitada de manera efectiva i permanent pel contribuent en un termini màxim d’1 any des de la data d’adquisició o finalització de les obres.
Què es considera habitatge habitual?
És de vital importància conèixer què es considera habitatge habitual, perquè com ja hem dit, si l’habitatge transmès o l’adquirida o rehabilitada no adquireixen tal condició, l’exempció no és aplicable.
Segons el reglament de l’IRPF, es considerarà habitatge habitual aquella edificació que constitueix la residència del contribuent durant un termini continuat, almenys, de tres anys. En aquest sentit, a l’efecte de l’exempció, podrà considerar-se residència habitual qualsevol edificació que hagi adquirit aquesta condició qualsevol dia dels dos anys anteriors la seva data de transmissió. Per exemple, si en 2020 té un pis que constitueix el seu habitatge habitual, en 2021 es muda i perd tal condició, i en 2022 l’embeni; aquesta venda podrà considerar-se com a venda d’habitatge habitual.
Com s’aplica l’exempció?
Aquest privilegi tributari no és automàtic. Si vol aplicar-ho és necessari que s’informi en la declaració de la renda de l’exercici fiscal en el qual imputi la venda del seu habitatge habitual. És possible que, en aquells dies, encara no hagi reinvertit l’obtingut amb l’alienació de l’habitatge en un nou habitatge habitual. No es preocupi, pot continuar beneficiant-te de l’exempció; només haurà de declarar la intenció de realitzar la reinversió i l’import que pretén reinvertir en la declaració de la renda de l’exercici en què faci la venda.
Què passa si m’aplico l’exempció i posteriorment no realitzo la reinversió o incompleixo els requisits?
La seva obligació serà realitzar una declaració de renda complementària de l’exercici en què va declarar la reinversió o la intenció de reinvertir. Haurà d’incloure en la base imposable de l’estalvi el guany patrimonial per la qual no va pagar impostos addicionada amb els interessos de demora. Aquesta declaració l’haurà de presentar abans que finalitzi el termini per a presentar la renda de l’exercici en el qual s’hagin incomplert els requisits. Si no ho fa, segurament serà objecte d’una revisió per part d’hisenda i ser sancionat.
EXEMPLE DE REINVERSIÓ TOTAL I REINVERSIÓ PARCIAL
Perquè tot quedi una mica més clar, vegem un exemple pràctic:
Imaginem que l’any 2000 un contribuent va comprar el seu habitatge habitual per un import de 100.000 euros, dels quals, 80.000 euros van ser finançats per un préstec hipotecari concedit per una entitat de crèdit. A més, va abonar 10.000 € en concepte d’Impost de Transmissions Patrimonials (TPO) i 500 € per despeses de notària i registre.
Total cost de la compra 110.500 €.
L’any 2022, el contribuent decideix vendre el seu habitatge per a comprar-se una altra nova i aconsegueix alienar-la per valor de 250.000 euros, quedant encara 15.000 € pendents d’amortització del préstec hipotecari que li van concedir; a més paga 2000 € en concepte d’Impost sobre l’Increment del valor de terrenys (plusvàlua). Total cost de la compra 248.000 €, dels quals 15.000 es destinen a amortitzar el crèdit hipotecari pendent de la finca venuda; per tant obté un net de 233.000 €.
El contribuent decideix reinvertir en l’habitatge habitual tot l’obtingut en la venda. El càlcul de l’import que quedaria exempt seria el següent.
Primer, es calcularia quin és el guany patrimonial obtinguda per la venda segons la normativa de l’IRPF, això és, valor de transmissió de l’habitatge minorat pel valor de la seva adquisició.
| CONCEPTE | ADQUISICIÓ | TRASMISIÓN |
| Preu | 100.000 € | 250.000 € |
| Despeses i impostos | 10.500 € | 2.000 € |
| Valor total | 110.500 € | 248.000 € |
| GUANYS PER LA VENDA | 137.500 € |
Seguidament, es calcularia l’import total a reinvertir perquè el 100 per cent del guany quedi exempta, això és, el valor de transmissió minorat per l’amortització del préstec hipotecari.
| CONCEPTE | VALOR |
| Valor transmissió | 248.000 € |
| Amortització préstec hipotecaris pendent de pagament | 15.000 € |
| IMPORT PER REINVERTIR | 233.000 € |
Una vegada calculats, veiem que perquè el guany de 137.500 € quedi exempta de tributar, el contribuent haurà de reinvertir en el nou habitatge habitual 233.000 €.
Ara imaginem que, en lloc de reinvertir la totalitat, el contribuent només reinvertís una part, en concret, 150.000 €. En aquest cas, es tractaria d’una reinversió parcial i quedaria exempt l’import del guany obtingut que correspongui proporcionalment a l’import reinvertit. Seria tan senzill com realitzar una regla de tres:
GUANY EXEMPT = GUANY PER LA VENDA x (IMPORT REINVERTIT/IMPORT PER REINVERTIR)
O cosa que és el mateix:
GUANY EXEMPT = 137.500 € x (150.000 €/233.000 €) = 88.519,31 €
En conclusió, la contribuent tributària per un guany patrimonial de 48.980,69 € i 88.519,31 € quedarien exempts. L’exempció de reinversió per reinversió en habitatge habitual és una exempció molt tècnica que precisa d’un bon assessorament fiscal ja que intervenen moltes variables a tenir en compte, com el percentatge de propietat sobre l’habitatge o el compliment de requisits a vegades complicats de determinar.
Qualsevol dubte que els sorgeixen respecte a aquest tema no dubtin a dirigir-se a nosaltres, telefònicament a Carles Monfort Codina o al seu e-mail cmc@btsasociados.com, estarem encantats a atendre’ls.