Extinció de propietat horitzontal per ruïna de l’edifici

El TS confirma l’extinció del règim de propietat horitzontal de l’edifici per ruïna econòmica. Es considera que l’import de les obres de reparació superen àmpliament el cinquanta per cent del valor de l’edifici.

Els demandants, propietaris de departaments d’un edifici en règim de propietat horitzontal van al·legar que, donat l’estat ruïnós de l’edifici, les obres de reconstrucció superaven el 50% del seu valor real, de manera que procedia declarar l’extinció del règim de propietat horitzontal del edifici i la seva substitució per una copropietat ordinària. La seva pretensió va ser acollida en ambdues instàncies.

La Sala desestima el recurs de cassació interposat pels demandats, ja que entén que en el règim de propietat horitzontal els copropietaris estan obligats a contribuir a les despeses necessàries per a l’adequat manteniment i el compliment del deure de conservació de l’immoble. L’equiparació del supòsit en el qual les obres necessàries sobrepassen el 50% del valor de l’edifici a la destrucció del mateix, permet als copropietaris posar fi al règim de propietat horitzontal i evitar així l’obligació d’assumir els costos de reconstrucció. Qualsevol dels propietaris pot negar-se a la reconstrucció i fer cessar el règim especial de la propietat horitzontal.

El que és rellevant per a l’aplicació del precepte és el cost relatiu de les obres i l’edificació, amb independència de les causes o motius que han motivat la necessitat de les obres. No és exigible la producció d’un esdeveniment de força major.

Per fixar el límit del cost de la reconstrucció, no s’ha d’incloure el valor del sòl per calcular el valor de l’edifici, perquè del que es tracta és de ponderar el que costa econòmicament la reconstrucció, amb independència que, segons la seva ubicació, el sòl tingui més o menys valor. El correcte és atendre al valor actual de la construcció.

La normativa sobre patrimoni cultural tampoc s’ha de tenir en compte per al càlcul del valor real de l’edifici a l’efecte de l’art. 23 LPH, al marge que, qui resulti propietari de l’edifici, queda vinculat pels deures que imposa la llei al propietari d’un immoble integrant del patrimoni cultural.

STS Sala 1a de 24 abril de 2019. EDJ 2019/563440