Cataluña aprueba una ley para limitar los precios del alquiler que nace en la cuerda floja

Cataluña se ha convertido hoy en la primera comunidad autónoma en legislar para poner límite a los precios del alquiler residencial en el mercado libre. La norma, presentada en verano por el Sindicat de Llogaters (sindicato de inquilinos), ERC, los Comuns y la CUP, ha sido aprobada con el voto favorable de los tres grupos parlamentarios junto a JxCat (salvo cuatro diputados del PDeCat), pero nace directamente en la cuerda floja después de que el Consell de Garanties Estatutàries (CGE) haya manifestado la inconstitucionalidad de “algunos” de sus puntos. La patronal y diferentes asociaciones que reúnen a fondos, grandes tenedores y agentes de la propiedad inmobiliaria esperan su nulidad, ya sea a través del Tribunal Supremo (TS) o el Constitucional (TC).

El grueso del texto, al que se oponen PSC, Cs y PP –los populares han anunciado que llevarán la ley al TC–, se resume en dos puntos fundamentales. Por un lado, el precio del alquiler no podrá subir respecto al contrato anterior. Por otro, las rentas tendrán que aproximarse a los valores máximos que establece el índice de precios de la Generalitat en cada zona, obligando a las rebajas de los alquileres que excedan el coste medio. A día de hoy, las autonomías no tienen competencias para poder acotar las rentas.

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La regulación del arrendamiento en el caso de que la norma siga adelante tendrá lugar en 60 municipios de Cataluña con más de 20.000 habitantes, principalmente en el área metropolitana de Barcelona, una de las zonas más tensionadas del país. Además de la propia ciudad condal, también entrarán en la norma las otras tres capitales de provincia.

El CGE estima que algunos de los puntos que recoge el texto no tienen validez. Así, recuerda, además de que los propietarios tienen autonomía para fijar las rentas en el mercado libre, las comunidades no tienen competencias para imponer índices vinculantes.

La patronal Foment del Treball, fondos de inversión y varias asociaciones de promotores, agentes de la propiedad y tenedores, como los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria de Cataluña o la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler (Asval), argumentan por su parte que la ley “hundirá a medio plazo” el mercado del alquiler y tendrá efectos “contraproducentes” más que beneficios, creando un incluso un «mercado negro». Desde Asval creen además que debería ser la Administracion la que dé una solución habitacional y establezca un sistema de ayudas a los inquilinos más vulnerables en vez de aprobar «una medida populista que no solucionará nada y generará efectos contrarios al deseado».

Sin embargo, recuerda el portavoz del Sindicat de Llogaters, Jaime Palomera, la ley, amparada por cerca de 4.000 organizaciones sociales, económicas y culturales, surge en un contexto de emergencia habitacional en el que las rentas han aumentado 30 veces más que los sueldos en el último lustro. “Las familias destinan más del 45% de sus ingresos a pagar el alquiler”.

Lo cierto es que, atendiendo a las cifras del índice de referencia de precios del alquiler elaborado por el Ministerio de Agenda Urbana (Mitma), con datos que llegan hasta 2018, las rentas en municipios como Barcelona, Terrassa, Rubí, Castelldefels o Sabadell se han incrementado en cerca de un 20% desde 2015.

Antes de su aprobación, la norma se actualizó a las enmiendas presentadas por JxCat. Así, no se aplicará a los pequeños propietarios que tuvieran ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de renta de suficiencia (IRSC), unos 2.000 euros incluyendo el alquiler. Además, sí se podría incrementar el precio del alquiler si el propietario hubiese llevado a cabo obras de rehabilitación para mejorar el inmueble.

El devenir final de la regulación de precios catalana marcará el rumbo de la limitación de rentas a nivel nacional en un contexto de tensión del mercado agravado por la crisis del coronavirus. Según datos de Eurostat, los españoles destinan una media cercana al 40% de sus ingresos para pagar el alquiler, y el 38% de la población sufre un sobreesfuerzo. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) presentó en verano el índice de precios de referencia a modo informativo, pero dejó en el aire la regulación pactada en diciembre de 2019 en el acuerdo de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos.

Un tercio de la oferta

Un 26,4% de las viviendas de alquiler permanente en Barcelona pertenece a tenedores con más de 15 propiedades y, en el caso de los tenedores de más de 10 viviendas, el porcentaje se eleva hasta el 32,4%, según el último informe del Observatorio Metropolitano de Vivienda de Barcelona (OHB) presentado en julio. El estudio estima que en Barcelona hay un parque total de 780.775 viviendas, según el Catastro Municipal a enero de 2019, que está en manos de 514.978 propietarios a una media de 1,5 viviendas por titular. El parque de vivienda en alquiler es, a mayo de 2020, de 212.291 hogares, que están en manos de 100.020 propietarios, con una media de 2,1 inmuebles por titular.

Los propietarios que tienen entre una y dos viviendas representan por su parte el 46,7%. Por tipo de propietarios, el peso de las personas físicas se reduce hasta el 63%, mientras que los otros tipos de propietarios (personas jurídicas, administraciones públicas, entidades religiosas, entidades sin ánimo de lucro y otros) aumentan hasta el 37%. El reparto por tipo de tenedor de los grandes propietarios de alquiler muestra que, entre los que tienen más de 15, solo el 19% corresponde a personas físicas.