Concurso de acreedores y devolución de cantidades anticipadas

El TS determina la procedencia de la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de una vivienda, con independencia de que se sustituyera la vivienda inicialmente adquirida por otra, siendo irrelevante que el avalista no emita una nueva certificación, pues el hecho que da lugar a la exigibilidad de la garantía es que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, ya que el avalista no garantiza el cumplimiento de la obligación de entrega sino la restitución de las cantidades que el promotor ha de restituir cuando el adquirente resuelve el contrato por incumplimiento de aquel; siendo irrelevante que las cantidades no sean ingresadas en una cuenta especial pues al comprador no se le puede imponer la obligación de depositar las cantidades en una cuenta especial, y el ingreso en una cuenta ordinaria no excluye la garantía del avalista.

Los compradores de una vivienda habían accedido a cambiar la inicialmente adquirida por otra de similares características y precio, firmando un acuerdo de resolución de contrato de compraventa de la primera vivienda y, un contrato de compraventa de la segunda, acordando que la cantidad entregada por el primer contrato fuese traspasada a cuenta del precio del segundo, asegurando la promotora que no era necesario devolver el aval y sustituirlo por otro referido a la nueva vivienda. Finalmente, la vivienda no se entregó en plazo y la promotora fue declarada en concurso de acreedores.

Se interpone demanda por los compradores de una vivienda contra el avalista, solicitando el pago de las cantidades anticipadas entregadas a la promotora por la compra de la vivienda.

El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial desestiman la demanda. La Audiencia basa su decisión en que la entrega del aval que garantizaba las cantidades anticipadas a cuenta de la segunda vivienda, fue resuelto de mutuo acuerdo y no fue motivado por un incumplimiento previo del vendedor, por lo que, también se extinguió la garantía.

Interpuesto recurso de casación, el TS considera acreditado que la demandada garantizaba las cantidades anticipadas por los compradores, con independencia de que se sustituyera la vivienda inicialmente adquirida por otra de la misma promoción.

El supuesto de hecho que da lugar a la exigibilidad de la garantía es que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. El avalista no garantiza el cumplimiento de la obligación de entrega sino la restitución de las cantidades que el promotor debe restituir cuando el adquirente resuelve el contrato. Pese al cambio de vivienda, las cantidades anticipadas continúan garantizadas, siendo irrelevante que el avalista no emitiera una nueva certificación cuando se produjo el cambio de vivienda.

La resolución del contrato vino motivada por un previo incumplimiento de la promotora, que no entregó la vivienda en el plazo pactado. Además, es doctrina reiterada, que no se puede imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en una cuenta especial y que el ingreso en una cuenta ordinaria no excluye la garantía de la avalista.

STS Sala 1ª de 14 marzo de 2019. EDJ 2019/523788