Exención de transmisión de nuda propiedad de vivienda habitual con reserva del usufructo y alquiler

La exención prevista en la LIRPF art.33.4.b no se pierde por el hecho de que la usufructuaria, mayor de 65 años, alquile a un tercero la vivienda cuya nuda propiedad fue transmitida con anterioridad a uno de sus hijos.

La consultante, mayor de 65 años, plantea a la DGT si al transmitir la nuda propiedad a su hijo, reservándose el usufructo, resulta de aplicación la exención prevista en la LIRPF art.33.4.b y, en su caso, si perdería el derecho a la misma si como usufructuaria arrendara posteriormente la vivienda a un tercero.

La transmisión de la vivienda generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial (LIRPF art.33.2). El importe de esta, se determina por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión.

Están exentas del impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia (LIRPF art.33.4.b).

Se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituye su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión (RIRPF art.41 bis.3).

Es criterio de la Administración que, los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido, del inmueble (DGT 14-10-00 1867-00; DGT CV 4-5-06 V0845-06 y DGT CV 30-6-06 V1278-06).

En base a lo anterior concluye la DGT:

• En caso de que se la vivienda transmitida cumpla con lo dispuesto en el RIRPF art.41 bis y, siendo la consultante mayor de 65 años y disponer del pleno dominio sobre la vivienda, la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la nuda propiedad de su vivienda habitual reservándose el usufructo vitalicio, está exenta.
• En relación con la segunda cuestión planteada, teniendo en cuenta que el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito (CC art.480), la usufructuaria puede arrendar la vivienda sin perder por ello el derecho a la exención prevista en la LIRPF art.33.4 en relación con la previa venta de la nuda propiedad.