Exención por reinversión en la vivienda actual
La reinversión en vivienda habitual es una exención contemplada en nuestra legislación que posibilita que la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual no tribute, es decir, que no paga impuestos por el beneficio generado con la venta.
¿Y, cuál es el beneficio?
Es la diferencia positiva entre el precio de venta y el precio o valor de la compra que en su día hizo en ahora vendedor, de la que fue su vivienda habitual.
Para poder aplicar la exención debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Reinvertir la totalidad o parte de la cantidad neta obtenida por la venta en la compra de una nueva vivienda habitual o en la rehabilitación del inmueble que vaya a constituir su nueva vivienda habitual.
- Que la reinversión se realice dentro de los dos años anteriores o siguientes a la fecha de transmisión de su vivienda habitual.
- Que tanto la vivienda que transmite como la que adquiere se consideren su vivienda habitual.
- Que la nueva vivienda adquirida sea habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo máximo de 1 año desde la fecha de adquisición o finalización de las obras.
¿Qué se considera vivienda habitual?
Es de vital importancia conocer qué se considera vivienda habitual, pues como ya hemos dicho, si la vivienda transmitida o la adquirida o rehabilitada no adquieren tal condición, la exención no es aplicable.
Según el reglamento del IRPF, se considerará vivienda habitual aquella edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado, al menos, de tres años. En este sentido, a efectos de la exención, podrá considerarse residencia habitual cualquier edificación que haya adquirido esa condición cualquier día de los dos años anteriores su fecha de transmisión. Por ejemplo, si en 2020 tiene un piso que constituye su vivienda habitual, en 2021 se muda y pierde tal condición, y en 2022 lo vende; esta venta podrá considerarse como venta de vivienda habitual.
¿Cómo se aplica la exención?
Este privilegio tributario no es automático. Si quiere aplicarlo es necesario que se informe en la declaración de la renta del ejercicio fiscal en el que impute la venta de su vivienda habitual. Es posible que, por entonces, todavía no haya reinvertido lo obtenido con la enajenación de la vivienda en una nueva vivienda habitual. No se preocupe, puede seguir beneficiándote de la exención; solo deberá declarar la intención de realizar la reinversión y el importe que pretende reinvertir en la declaración de la renta del ejercicio en que haga la venta.
¿Qué pasa si me aplico la exención y posteriormente no realizo la reinversión o incumplo los requisitos?
La seva obligació serà realitzar una declaració de renda complementària de l’exercici en què va declarar la reinversió o la intenció de reinvertir. Haurà d’incloure en la base imposable de l’estalvi el guany patrimonial per la qual no va pagar impostos addicionada amb els interessos de demora. Aquesta declaració l’haurà de presentar abans que finalitzi el termini per a presentar la renda de l’exercici en el qual s’hagin incomplert els requisits. Si no ho fa, segurament serà objecte d’una revisió per part d’hisenda i ser sancionat.
EJEMPLO DE REINVERSIÓN TOTAL Y REINVERSIÓN PARCIAL
Para que todo quede un poco más claro, veamos un ejemplo práctico:
Imaginemos que en el año 2000 un contribuyente compró su vivienda habitual por un importe de 100.000 euros, de los cuales, 80.000 euros fueron financiados por un préstamo hipotecario concedido por una entidad de crédito. Además, abonó 10.000 € en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO) y 500 € por gastos de notaria y registro.
Total, coste de la compra 110.500 €.
El año 2022, el contribuyente decide vender su vivienda para comprarse otra nueva y consigue enajenarla por valor de 250.000 euros, quedando todavía 15.000 € pendientes de amortización del préstamo hipotecario que le concedieron; además paga 2000 € en concepto de Impuesto sobre el Incremento del valor de terrenos (plusvalía). Total coste de la compra 248.000 €, de los cuales 15.000 se destinan a amortizar el crédito hipotecario pendiente de la finca vendida; por tanto obtiene un neto de 233.000 €.
El contribuyente decide reinvertir en la vivienda habitual todo lo obtenido en la venta. El cálculo del importe que quedaría exento sería el siguiente.
Primero, se calcularía cuál es la ganancia patrimonial obtenida por la venta según la normativa del IRPF, esto es, valor de transmisión de la vivienda minorado por el valor de su adquisición.
| CONCEPTO | ADQUISICIÓN | TRASMISIÓN |
| Precio | 100.000 € | 250.000 € |
| Gastos e impuestos | 10.500 € | 2.000 € |
| Valor total | 110.500 € | 248.000 € |
| GANANCIAS POR LA VENTA | 137.500 € |
Seguidamente, se calcularía el importe total a reinvertir para que el 100 por ciento de la ganancia quede exenta, esto es, el valor de transmisión minorado por la amortización del préstamo hipotecario.
| CONCEPTO | VALOR |
| Valor transmisión | 248.000 € |
| Amortización préstamo hipotecarios pendiente de pago | 15.000 € |
| IMPORTE POR REINVERTIR | 233.000 € |
Una vez calculados, vemos que para que la ganancia de 137.500 € quede exenta de tributar, el contribuyente deberá reinvertir en la nueva vivienda habitual 233.000 €.
Ahora imaginemos que, en lugar de reinvertir la totalidad, el contribuyente solo reinvirtiese una parte, en concreto, 150.000 €. En ese caso, se trataría de una reinversión parcial y quedaría exento el importe de la ganancia obtenida que corresponda proporcionalmente al importe reinvertido. Sería tan sencillo como realizar una regla de tres:
GANANCIA EXENTA = GANANCIA POR LA VENTA x (IMPORTE REINVERTIDO/IMPORTE POR REINVERTIR)
O lo que es lo mismo:
GANANCIA EXENTA = 137.500 € x (150.000 €/233.000 €) = 88.519,31 €
En conclusión, la contribuyente tributaria por una ganancia patrimonial de 48.980,69 € y 88.519,31 € quedarían exentos. La exención de reinversión por reinversión en vivienda habitual es una exención muy técnica que precisa de un buen asesoramiento fiscal ya que intervienen muchas variables a tener en cuenta, como el porcentaje de propiedad sobre la vivienda o el cumplimiento de requisitos a veces complicados de determinar.
Cualquier duda que les surgen respecto a este tema no duden en dirigirse a nosotros, telefónicamente a Carles Monfort Codina o a su e-mail cmc@btsasociados.com, estaremos encantados en atenderles.