Extinción de propiedad horizontal por ruina del edificio

El TS confirma la extinción del régimen de propiedad horizontal del edificio por ruina económica. Se considera que el importe de las obras de reparación superan ampliamente el cincuenta por ciento del valor del edificio.

Los demandantes, propietarios de departamentos de un edificio en régimen de propiedad horizontal alegaron que, dado el estado ruinoso del edificio, las obras de reconstrucción superaban el 50% de su valor real, por lo que procedía declarar la extinción del régimen de propiedad horizontal del edificio y su sustitución por una copropiedad ordinaria. Su pretensión fue acogida en ambas instancias.

La Sala desestima el recurso de casación interpuesto por los demandados, pues entiende que en el régimen de propiedad horizontal los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble. La equiparación del supuesto en el que las obras necesarias sobrepasan el 50% del valor del edificio a la destrucción del mismo, permite a los copropietarios poner fin al régimen de propiedad horizontal y evitar así la obligación de asumir los costes de reconstrucción. Cualquiera de los propietarios puede negarse a la reconstrucción y hacer cesar el régimen especial de la propiedad horizontal.

Lo relevante para la aplicación del precepto es el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas o motivos que han motivado la necesidad de las obras. No es exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor.

Para fijar el límite del coste de la reconstrucción, no debe incluirse el valor del suelo para calcular el valor del edificio, porque de lo que se trata es de ponderar lo que cuesta económicamente la reconstrucción, con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor. Lo correcto es atender al valor actual de la construcción.

La normativa sobre patrimonio cultural tampoco debe tenerse en cuenta para el cálculo del valor real del edificio a efectos del art. 23 LPH, al margen de que, quien resulte propietario del edificio, queda vinculado por los deberes que impone la ley al propietario de un inmueble integrante del patrimonio cultural.

STS Sala 1ª de 24 abril de 2019. EDJ 2019/563440​