La prohibición del alquiler vacacional
La doctrina jurisprudencial en materia de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de prohibir o limitar el ejercicio de una actividad en un inmueble privativo, cuando se atiende al interés general de la comunidad de propietarios, siempre que se haga por vía de estatuto o por acuerdo en la Junta de Propietarios. Sin embargo, la última modificación de la Ley no contempla la doctrina jurisprudencial que se venía aplicando hasta entonces en los tribunales, sino que el mencionado artículo ha modificado la posibilidad de establecer límites y prohibiciones a esta actividad, en su lugar redacta que existe la posibilidad de “limitar o condicionar”.
Pero ¿Y prohibir? La prohibición no está incluida en la redacción de la norma.
El Congreso Jurídico de la Abogacía de Málaga ha tratado en materia de Propiedad Horizontal el tema de las prohibiciones y limitaciones en las comunidades de propietarios y en las viviendas residenciales de uso turístico.
La Mesa ha girado en torno a la interpretación del artículo, el cual ha planteado la cuestión de cuál es la doctrina jurisprudencial que ha fijado la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre limitación o prohibición. El problema es que el Alto Tribunal por el momento no se ha pronunciado al respecto. No obstante, sí que lo han hecho las Audiencias Provinciales, por lo que estos fallos son los únicos que existe hasta que el Supremo se pronuncie y fije doctrina sobre qué mayorías se necesitan para la prohibición del ejercicio de estas actividades.
Los acuerdos de la junta de propietarios no tienen efectos retroactivos
Para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, sin que estos acuerdos tengan efectos retroactivos.
Respecto a cómo justificar el acuerdo de la Junta por el que se establecen cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos común de la vivienda, Puche afirma que se puede justificar por el uso o disfrute intensivo de los elementos o instalaciones comunes que hacen los huéspedes.
Pero, ¿A quién afecta los acuerdos retroactivos? ¿A todos los propietarios que lo eran antes de la aprobación del acuerdo? ¿Sólo aquellos que ejercían la actividad? ¿O sólo a aquellos que tenían licencia para ejercer la actividad?
Las Audiencias Provinciales dan respuesta a esta pregunta fallando que no afectaran a los propietarios que:
- hubiesen presentado la declaración responsable;
- que se hubieran inscrito en el Registro de Empresa y Actividad Turística;
- que hayan requisado actos preparatorios para licio de la actividad;
- que hayan adquirido el inmueble antes de la aprobación del acuerdo;
- la retroactividad tampoco afectaría a los propietarios que hubieran adquirido licencia antes de la aprobación del acuerdo;
- ni a los que en el momento de la resolución ya eran inmuebles cedidos para uso turístico.
Cualquier duda que les surgen respecto a este tema no duden en dirigirse a nosotros, telefónicamente a Núria Martí García o a su e-mail nmg@btsasociados.com, estaremos encantados en atenderle.